在建工程抵押房是什么房？

一、在建工程抵押房是什么房

在建工程抵押房，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

根据相关法律的规定，在建工程抵押房必须具备以下条件：文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

3、在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

二、在建工程抵押的风险文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

在建工程抵押通常设定于房地产项目建设初期、商品房预售前，此时工程项目属于尚未形成的房屋，相对现楼抵押来说，在建工程抵押法律关系更趋复杂，不确定因素较多，隐含更多的风险。主要有以下几个方面：文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

1、抵押权人的风险文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

对抵押权银行来说，最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定而不是由当事人协商确定，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。在建工程存在烂尾和完工后成为违法建筑的可能性则是抵押权人面临的另一个风险。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

2、预购人的风险文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

我国很多城市允许已批准预售的商品房项目办理在建工程抵押，或允许办理在建工程抵押登记后预售。这样将存在预购人、抵押人、抵押权人、施工单位相互之间错综复杂的法律关系，给预购人带来风险。一方面，我国现行法律对于预购商品房备案的法律性质还不够明确，没有赋予物权性质，购房合同签订后，预购人作为期房的债权人，与抵押权人同样面临工程款优先受偿问题。另一方面，因批准预售时房屋尚未建成，缺少诚信的开发商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋编号、标识等手段，将已预售期房再设定抵押，或将已设定抵押的期房隐瞒事实再行出售，使预购人蒙受损失。这种做法在房地产市场处理不稳定时期时尤其可能出现。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

3、登记机关的风险文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

登记机关在办理在建工程抵押登记时面临的风险主要源自三个方面。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

首先是我国现行房地产登记制度问题。因我国法律未明确界定房地产登记机关办理登记时应采取何种审查方式，以及应承担多大的法律责任，登记机关在审查范围上无法可依，导致频频被拖入权利人经济纠纷甚至被判经济赔偿的困境。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

其次是源于在建工程抵押登记的特殊性。在建工程抵押登记涉及预售审批管理、预售款资金监管、预购期房合同备案(有些地区采用预告登记)以及拆迁安置管理衔接和协调，这使得登记过程比一般物权登记复杂很多，在实践中极易出现失误。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

此外，由于我国房地产市场起步晚，发展快，很多城市的房地产主管部门管理水平滞后，信息化程度不高，是在建工程抵押登记引发问题的又一隐患。虽然一些发达城市采用了商品房网上销售系统、在建工程抵押网上申报制度，但毕竟未普及，而且未形成系统的操作规范。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

在建工程是进行抵押的，只要债务人按照约定执行，那么到期的情况下，可以到银行办理解压手续。如果有违约的情况下，银行有权对抵押物进行拍卖，拍卖的钱用来抵债，如果多余的钱，还是会退换给债务人的。文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

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三、抵押权所担保的范围文章源自法居网法居网-https://laws.77shw.com/zqzw/dydb/223.html

抵押权是指债务人和担保人提供一定的动产或不动产作为抵押物，在无法偿还债务的时候将该抵押物拍卖偿还债务的行为。但是抵押权是有一定的范围限制的，包括抵押权所担保的债权范围和抵押物范围。

抵押权所担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。

主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权;主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

在实现抵押权时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款低于抵押权设定时约定的价值的，应当按抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分由债务人清偿。

在实现抵押权时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按照实现抵押权的费用、主债权的利息、主债权顺序清偿。